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如何评估店铺的价值

发布日期:2021-11-25 23:08浏览次数:
本文摘要:时至今日,“商铺是金”的众说纷纭早已深入人心,每个在售的商铺物业都更有了大量打算开店的投资者。然而,由于缺少专业指导和对市场的盲从,在商铺投资方面普遍存在相当大的犯规,给投资人带给较小的潜在风险。 如何评估商铺物业的价值? 常常被问到这样的问题:这个铺值多少钱?只不过这个问题的答案不出任何专家或发展商那里,或许投资人应该自己去做到一些小的研究,答案就在我们自己的手中。

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时至今日,“商铺是金”的众说纷纭早已深入人心,每个在售的商铺物业都更有了大量打算开店的投资者。然而,由于缺少专业指导和对市场的盲从,在商铺投资方面普遍存在相当大的犯规,给投资人带给较小的潜在风险。    如何评估商铺物业的价值?    常常被问到这样的问题:这个铺值多少钱?只不过这个问题的答案不出任何专家或发展商那里,或许投资人应该自己去做到一些小的研究,答案就在我们自己的手中。

    商铺归属于生财工具,一定要确保我们的承租人需要在这个地方赚,这样才能确保自己的报酬长年平稳可信,因为没有人不愿赔本出租场地的,所以必需研究各种行业的成本模型。    我们在一个适合于经营服装业的地段实地考察一个铺位,首先应该去理解周边服装砖的经营状况,比如衣物的档次(平均值单件价格)、每周的出货量、顾客的种类等等。    一般而言,场地成本占到其总成本的1/5至1/4。

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对于一个10平方米的服装砖而言,若平均值单件价格为100元,每周销售大约30件,那么每日的营业额为430元,考虑到每年四个月的淡季营业额对折,所对应的单位营业额为36元/平方米/天。按照1/5的场地成本、8年的物业投资报酬期计算出来,清净售价应该为21024元/平方米。这里还没考虑到税收、空租、佣金等因素。

    当然,刚才的算法是静态的,限于于成熟期地区。对于新兴地区商铺的估价就简单多了,必需考虑到市政交通、新建住宅等等预期带给的人流量,不存在较多的不确认因素。在这样一个短小的篇幅,无法尽言详尽的方法,但是 非常简单的办法是实地考察同规模同档次的成熟期地区,再考虑新的地区的建设周期,却是消费模式会都有的差距。

    评估商铺的价格,也无法非常简单地说道是该地区住宅售价的多少倍,因为即便是某种程度地区的商铺,有可能因为限于于有所不同的经营种类,就造成价值的迥异。    什么是好的商铺物业?    具备如下特性:限于行业普遍、人流量大、目标人流档次低。    好的商铺一般不具备如下特性:限于行业普遍、人流量大、目标人流档次低。

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在这个意义上,一些甲级商厦的低层商铺是较佳的商铺,商业街带给天然的人流量,甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……事实上,一些含金量低的商铺物业往往被发展商所保有作为长期投资,需要转入市场流通的较多。    应该认识到,需要在市场以出售形式换现的商铺,往往早已归属于第二东流的品种,投资的时候才应该慎之又慎。

在交通便捷、人流易达的地方是首先要被考虑到的,所以底铺相比之下好于在楼上的铺位;同时,要区分人流的种类,休闲娱乐人流的价值要相比之下低于交通人流,前者如商业中心、娱乐中心,后者如地铁地下通道等。    人气也是另外一个最重要指标,要想到周边商业否早已或者预期成势,周边否有最重要的顾客来源等,有一点明确提出的是,狭小街道构成的双边型商铺结构比宽广马路导致的双单边商铺结构不利得多;商铺平面结构也很最重要,一方面要有较宽的门面认识顾客,另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。    现在,较多出售的坐落于商厦内部的拆分铺位,笔者指出,这是商铺投资中风险因素 多的一种。

因为坐落于商厦内部,不会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约,还不会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样,首先应当自由选择临街或者尽可能附近出入口的铺位,构成商厦内部和外部左右逢源之势,并且一旦有空出租,总是方位不佳的首当其冲。


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